КЕВИН Р. ХУЕННЕКЕНС, судья по делам о банкротстве.

Мнение

In re CIRCUIT CITY STORES, INC. И др., Debtors.

КЕВИН Р. ХУЕННЕКЕНС, судья по делам о банкротстве.

МЕМОРАНДУМ МНЕНИЕ

КЕВИН Р. ХУЕННЕКЕНС, судья по делам о банкротстве.

Должники , Circuit City Stores, Inc.и др. («Должники» или «Circuit City») подали иски о банкротстве в соответствии с главой 11 Кодекса о банкротстве 10 ноября 2008 г. («Дата подачи ходатайства»). Дела о банкротстве должников были объединены для совместного управления в соответствии с Правилом 1015 (b) Федеральных правил процедуры банкротства. На дату заключения настоящего Меморандума не было назначено ни доверительного управляющего, ни эксперта, и Circuit City продолжает управлять и вести свой бизнес в качестве должника, находящегося во владении, в соответствии с 11 USC §§ 1107 и 1108. Был назначен Официальный комитет необеспеченных кредиторов Доверительным управляющим Соединенных Штатов 12 ноября 2008 г. в соответствии с 11 USC § 1102 (a).

Должниками являются Circuit City Stores, Inc., Circuit City Stores West Coast, Inc., InterTAN, Inc., Ventoux International, Inc., Circuit City Purchasing Co., LLC, CC Aviation, LLC, CC Distribution Co., Вирджиния, Inc., Circuit City Properties, LLC, Kinzer Technology, LLC, Abbott Advertising Agency, Inc., Patapsco Designs, Inc., Sky Venture Corp., Prahs, Inc. (н / д), XSStuff, LLC, Mayland MN, LLC , Courchevel, LLC, Orbyx Electronics, LLC и Circuit City Stores PR, LLC.

Circuit City - специализированный розничный торговец бытовой электроникой. Circuit City управляет магазинами электроники по всей стране, которые продают, среди прочего, телевизоры, системы домашнего кинотеатра, компьютеры, видеокамеры, мебель, программное обеспечение, продукты для обработки изображений и телекоммуникации, а также другую аудио- и видеоэлектронику зарегистрироваться 1win. На дату подачи петиции в Circuit City работало около 39 600 сотрудников, и в ее распоряжении было около 712 розничных магазинов и 9 торговых точек по всей территории Соединенных Штатов и Пуэрто-Рико.

В связи с работой магазинов, Должники являются сторонами многочисленных договоров аренды нежилого недвижимого имущества, срок действия которых еще не истек («Договоры аренды»). В соответствии с условиями большинства договоров аренды с должниками обязательства по аренде за ноябрь 2008 г. должны были подлежать оплате 1 ноября 2008 г. Circuit City называет такие договоры аренды «договорами аренды с предоплатой», поскольку должники должны платить. арендовать заранее в первый день месяца за каждый месячный период, в течение которого они занимают помещения («Предварительная аренда»). Должники также являются сторонами ряда договоров аренды, по которым обязательство по аренде за ноябрь 2008 года подлежало оплате в конце месяца («Договоры аренды с просроченной задолженностью»). На дату подачи ходатайства, 10 ноября 2008 г., Должники не уплатили арендную плату за ноябрь ни по одному из видов аренды.

Большинство, если не все, арендодатели по договорам аренды с должниками («Арендодатели») подали официальные или неофициальные ходатайства или возражения («Ходатайства»), стремясь добиться немедленной выплаты арендной платы за период после подачи заявки, причитающейся с Должников за период. с 10 ноября 2008 г. по 30 ноября 2008 г. в соответствии с § 365 (d) (3) Кодекса о банкротстве. Стороны называют эту часть арендной платы, причитающейся за размещение в период между Датой подачи заявления и концом месяца, в котором оно было подано, как «квитанция арендной платы» («квитанция арендной платы»). В качестве альтернативы, ходатайства требуют от суда отсрочить выплату квитанции аренды только до даты, которая наступает через шестьдесят дней после даты подачи ходатайства. Должники подали комплексные возражения на Ходатайства 3 декабря 2008 г. и 18 декабря 2008 г. («Возражения») [дела № 641 и 1100, соответственно].

Используемый здесь термин «Ходатайства» не включает состязательные бумаги, поданные Арендодателями в отношении договоров аренды, регулируемых предыдущим Распоряжением этого Суда о предоставлении ходатайству должников о внесении судебного приказа в соответствии с разделами 105, 363 и 365 (I) Кодекса о банкротстве. Среди должников - Hilco Merchant Resources, LLC и Gordon Brothers Retail Partners, LLC и (II) Разрешение должникам продолжить продажу по агентскому соглашению в соответствии с соглашением о закрытии магазина в соответствии с соглашением о закрытии магазина, заключенным 10 ноября 2008 г. [Ведомость № 82 ].

Раздел 365 (d) (3) применяется ко всем будущим договорам аренды, т. Е. Обязательства Должников по уплате декабрьской арендной платы должны быть своевременно выполнены в соответствии с условиями договора аренды, чтобы выполнить требования § 365 (d) (3). ). Вопросы, представленные в предложениях, относятся исключительно к квартплате на 10–30 ноября. В данном контексте арендная плата за квитанцию ​​включает все суммы, причитающиеся по договорам аренды, включая, помимо прочего, плату за обслуживание общих площадей, налоги на недвижимость и другие сборы, которые могут взиматься по договорам аренды на период с 10 по 30 ноября. , 2009. В той мере, в какой Ходатайства требовали компенсации, кроме выплаты квитанции об аренде, такая компенсация не рассматривается в данном Меморандуме-заключении и приказе об аренде квитанции.

Суд рассмотрел ходатайства и возражения и заслушал показания одного из финансовых консультантов Должника, Стивена Куломба из FTI Consulting Inc., на слушании по ходатайствам 22 декабря 2008 г. («Слушание»).

По окончании слушания суд постановил:

1. Раздел 365 (d) (3) применяется к требованиям об уплате арендной платы по договорам аренды должников.

2. «Метод начисления» применяется для определения того, когда возникает обязательство по уплате арендной платы по Договору аренды, с целью дифференциации обязательств до подачи заявки от обязательств после подачи заявки.

3. «Метод начисления» не влияет на изменение сроков исполнения в соответствии с условиями аренды.

4. Задолженность по аренде за аренду помещения после истечения срока действия договора аренды с должниками является административным иском в соответствии с §§ 503 (b) и 507 (a) (2) Кодекса о банкротстве.

5. «Своевременность» согласно § 365 (d) (3) определяется условиями договора аренды.

6. Административные претензии в отношении квартплаты не имеют права преимущественной силы посредством немедленной оплаты, но вместо этого должны быть выплачены на дату вступления плана в силу вместе с другими административными претензиями при отсутствии дальнейшего постановления суда.

Решение Суда не наносило ущерба праву Арендодателя требовать судебной защиты по уважительной причине, и Суд оставил за должниками право возражать против требований об уплате гонораров адвокатам, связанных с Договорами аренды. Постановление Суда не продлило срок для исполнения какого-либо обязательства, регулируемого § 365 (d) (3). Суд вынес постановление об отклонении ходатайств 26 января 2009 г. («Постановление о квартплате»).

Это меморандумное заключение дополняет основания для постановления Суда, объявленного в зале заседаний по завершении слушаний об отклонении ходатайств, и дополняет выводы Суда по фактам и правовые заключения в соответствии с Правилом 7052 Федеральных правил процедуры банкротства, изложенных в нем. Заготовка Аренды. Суд обладает юрисдикцией в отношении ходатайств в соответствии с 28 USC §§ 157 и 1334, и эти вопросы являются основными разбирательствами в соответствии с 28 USC § 157 (b) (2) (A), (B) и (O). Место рассмотрения этих дел и ходатайств в этом округе определено согласно 28 USC §§ 1408 и 1409.

В соответствующей части § 365 (d) (3) Кодекса о банкротстве предусматривает:

Доверительный управляющий долженсвоевременно выполнять всеобязательства должника [за исключением определенных обязательств, не применимых в данном случае],вытекающих из и после распоряжения о возмещении ущерба по любой не истекшей аренде нежилой недвижимости, до тех пор, пока такая аренда не будет принята или отклонена, несмотря на раздел 503 ( б) (1) этого заголовка. Суд может по уважительной причине продлить срок исполнения любого такого обязательства, которое возникает в течение 60 дней после даты судебного приказа, но срок исполнения не может быть продлен сверх этого 60-дневного периода.

11 USC § 365 (d) (3) (курсив наш). У должника во владении есть права, полномочия и обязанности конкурсного управляющего. 11 USC § 1107 (а). Поскольку Должники в этом случае продолжают управлять и вести свой бизнес в качестве должников, находящихся во владении, в соответствии с 11 USC §§ 1107 и 1108, они должны своевременно выполнять обязательства, которые возникают из и после приказа о возмещении ущерба по их Договорам аренды в соответствии с § 365. (d) (3), пока любая такая аренда не будет принята или отклонена. В § 365 (d) (3) отсутствует какое-либо определение термина «своевременный».

До того, как § 365 (d) (3) был введен в действие в его нынешней форме в 1984 году, единственная возможность арендодателя взыскать арендную плату и другие платежи за последующий период с должника, находящегося во владении, заключалась в выполнении теста на статус административных расходов, изложенного в 11 USC § 503. (б) (1) (А).Санта Ана Бест Плаза, Лтд. Против Бест Продс. Co. (In re Best Prods. Co.), 206 BR 404, 405, 405 n.1 (Bankr.EDVa.1997). Даже после «маневрирования через довольно громоздкий процесс подачи заявки» арендодатели имели право взыскать только «разумную стоимость» «фактического использования» должником помещений и оставались на усмотрение суда по делам о банкротстве отложить платеж до истечения срока. план был подтвержден ».Идентификатор. на 405 (цитаты и сноски опущены) (с учетом формулировки § 503 (b) (1) (A), который уменьшал требование арендодателя до менее полной стоимости контракта, разрешая только в качестве административных расходов разумную стоимость фактическое использование помещения должником после подачи заявления).

Чтобы смягчить некоторые из «неоправданных затрат на домовладельцев по всей стране, Конгресс принял 11 USC § 365 (d) (3) как часть Поправок о банкротстве и Закона о федеральном судействе 1984 года».Идентификатор. на 406. Хотя этот подраздел улучшил способность арендодателя взыскивать арендную плату и сборы после подачи ходатайства, остается нерешенным вопрос о том, «должен ли должник, арендующий нежилую недвижимость, полностью оплачивать все счета, полученные от арендодателя в течение период после подачи ходатайства, период до отказа, независимо от того, были ли некоторые из этих обвинений начислены до подачи ходатайства ".Идентификатор. Этот вопрос напрашивается другой - когданачисляются платежи? И еще - еслиначисляются сборы после подачи заявки, когда должны быть оплачены эти сборы, чтобы удовлетворить требование освоевременной оплате? «[D] шифрование § 365 (d) (3) было сродни навигации по только что засеянному полю битвы - как и скрытые мины, каждый пункт вызвал серьезные споры относительно его намерения и значения».Идентификатор. (CJ Тайс) (цитирую Джошуа Фрухтер,To Bind или Не Bind-Кодекса о банкротстве § 365 (г) (3): Уставной Minefield, 68 Am Bankr.LJ 437, 438 (1994).).

«Кодекс о банкротстве не определяет, когда« возникают »обязательства должника, чтобы определить, когда это обязательство должно рассматриваться как требование после подачи заявления, имеющее право на приоритет административных расходов».In re Trak Auto Corp., 277 BR 655, 662 (Bankr.EDVa.2002),исправлено на других основаниях, 367 F.3d 237 (4th Cir 2004). Решение этого вопроса зависит от того, применяет ли этот Суд «метод выставления счетов» или «метод начисления», которые представляют собой краткие термины для описания двух отдельных строк дел, которые возникли для определения того, когда «возникает» обязательство в соответствии с Кодексом о банкротстве.См. In re Trak Auto Corp., 277 BR 655, 662 (Bankr.EDVa.2002),исправлено на других основаниях, 367 F.3d 237 (4-й округ 2004 г.) (отмечается, что меньшинство судов приняло «метод выставления счетов», в то время как большинство судов приняло «метод начисления»).

При использовании метода выставления счетов обязательство по оплате возникает в момент наступления срока платежа в соответствии с условиями договора аренды. Когда дата подачи ходатайства приходится на середину месяца, обязательство по уплате арендной платы будет рассматриваться полностью как обязательство перед подачей заявки, если аренда является предварительной арендой, а обязательство по уплате арендной платы будет рассматриваться полностью как обязательство после подачи заявки, если договор аренды это договор аренды за просрочку платежа. В качестве альтернативы, согласно методу начисления, считается, что обязательство по выплате арендной платы начисляется ежедневно после Даты подачи заявления. Дата подачи ходатайства отделяет обязательства до подачи заявления (общие необеспеченные требования за часть месяца до даты подачи заявления) от обязательств после подачи заявления (требования об административных расходах за часть месяца после даты подачи заявления).Видеть In re Trak Auto Corp., 277 BR 655, 662 (Bankr.EDVa.2002),исправлено на других основаниях, 367 F.3d 237 (4th Cir 2004). Если бы Суд применил в данном случае метод выставления счетов, то обязательство по уплате ноябрьской арендной платы считалось бы возникшим, когда договор аренды требовал выплаты арендной платы. Это было бы 1 ноября, если бы аренда была авансовой. Обязательство по уплате арендной платы за ноябрь (включая арендную плату за квартал) будет являться претензией перед подачей заявления, поскольку дата подачи заявления была 10 ноября 2008 г. С другой стороны, если договор аренды являлся договором аренды с просрочкой платежа, то обязательство по уплате арендной платы за ноябрь (включая арендную плату за неполный платеж) ) будет послеконкурсным требованием, дающим Арендодателю право на приоритет административных расходов в соответствии с 11 USC § 507.

В отношении договоров аренды, в отношении которых Арендодатель подал Ходатайство, Должники согласовали запись о том, что в этих случаях будет применяться метод начисления в отношении как договоров предварительной аренды, так и договоров аренды с просроченной задолженностью, и что такие арендодатели своевременно заявили о своих правах в соответствии с § 365 (d) (3) Кодекса о банкротстве и, таким образом, не отказались от каких-либо прав, которые им предоставляет § 365 (d) (3). Даже без согласия сторон о том, что метод начисления применяется к этой ситуации, регулирующий закон в этой юрисдикции требует такого результата, и Суд будет применять эту методологию даже для договоров аренды, в отношении которых Арендодатель не подавал ходатайство. ВIn re Trak Auto Corp., 277 BR 655, 663 n.2 (Bankr.EDVa.2002),исправлено на других основаниях, 367 F.3d 237 (4-й округ, 2004 г.), судья Адамс отметил, что Апелляционный суд США четвертого округа напрямую не рассматривал вопрос о том, применяется ли метод начисления или метод выставления счетов в этих обстоятельствах, хотя этот суд, по-видимому, применил метод выставления счетов в неопубликованном заключении.См. Rose's Stores, Inc. против Saul Subsidiary I, LP (In re Rose's Stores, Inc.), 155 F.3d 560, No. 97–2654, 1998 WL 393984 (4-й округ, 10 июля 1998 г.) (подтверждая решение районного суда о том, что арендная плата, о которой идет речь, была произведена после подачи заявки в соответствии с договорами аренды и, таким образом, являлась обязательствами, возникающими после подачи заявки, несмотря на тот факт, что арендная плата была произведена за предварительное занятие помещения).

Изначально было запланировано рассмотрение этих вопросов 5 декабря 2008 г., что стало первым днем ​​комплексных слушаний по делу Должников. На этом слушании Должники и Арендодатели согласились отложить рассмотрение этих вопросов до следующего комплексного слушания 22 декабря 2008 г. Адвокат должников оговорил, что для целей анализа в соответствии сIn re Trak Auto Corp., отсрочка не нанесет ущерба Арендодателям. прав.См. In re Trak Auto Corp., 277 BR 655, 669 (Bankr.EDVa.2002),пересмотренный на других основаниях, 367 F.3d 237 (4-й Cir 2004 г.) (где говорится, что «домовладельцу не разрешается сидеть на свои права и полагаться на предполагаемый сверхприоритетный статус в своем заявлении об административной арендной плате »).

Неопубликованные заключения не являются обязательными для данного суда в соответствии с правилом 32.1 Местных правил Апелляционного суда Соединенных Штатов для четвертого округа, и, таким образом, Суд приходит к выводу, что в этой юрисдикции применяется метод начисления.In re Trak Auto Corp., 277 BR 655, 663 (Bankr.EDVa.2002),исправлено по другим основаниям, 367 F.3d 237 (4th Cir 2004) (с изложением мнения главного судьи Тайса вSanta Ana Best Plaza , Ltd. против Best Prods. Co. (In re Best Prods. Co.), 206 BR 404 (Bankr.EDVa.1997), устанавливает методологию применения метода начисления). «Цель введения в действие § 365 (d) (3) заключалась в том, чтобы предотвратить превращение домовладельцев в принудительных кредиторов имущества должника», и «[а] применение метода, при котором ответственность должника включается исключительно при выставлении счетов, имеет потенциал создать непредвиденную прибыль для арендодателя, который решит манипулировать, выставляя счет должнику ».Идентификатор. на 662, 663. Избегая обоих этих несправедливых результатов, метод начисления означает, что «[все], что накапливается после внесения [из] постановления об облегчении, является сбором после подачи петиции, который может быть повышен до административного приоритета в соответствии с § 507 ( а) ».Идентификатор. на 664.

Более того, арендодателю не нужно доказывать, что «продолжающееся владение должником своим пространством является преимуществом для имущественной массы», чтобы получить приоритет административных расходов в соответствии с § 507 (a) (2).См. Id. на 665 (отмечая, что простой язык § 365 (d) (3) гласит, что он применяется «несмотря на раздел 503 (b) (1)»);см. также In re Va. Packaging Supply Co., 122 BR 491, 494 (Bankr.EDVa.1990) («Суд истолковывает [фразу« несмотря на раздел 503 (b) (1) »] как требующую своевременной оплаты предоставленной арендной платы). по договору аренды без учета требования «фактических, необходимых затрат» или необходимости уведомления и слушания в соответствии с § 503 (b) (1). »).

В деле о толковании § 365 (d) (10) Апелляционный суд Соединенных Штатов четвертого округа отметил, что «[пока] ясно, что § 365 (d) (10) и § 365 (d) (3) ) возлагают на [должника, владеющего] обязанностью своевременно выполнять все обязательства по аренде, в этих разделах не указываются средства правовой защиты арендодателя в случае неисполнения [должником во владении] ».CIT Commc'ns Fin. Corp. против Midway Airlines Corp. (In re Midway Airlines Corp.), 406 F.3d 229, 235 (4 Cir.2005). Четвертый округ пришел к выводу, что «арендодатель имеет право взыскать все платежи, причитающиеся по договору аренды (включая арендную плату, налоги, проценты, штрафы за просрочку платежа и гонорары адвокатов) в качестве административных расходов», но арендодатель «все же должен заявить свое требование об административных расходах. согласно § 503 (b); он просто не заявляет претензий в соответствии с конкретным положением § 503 (b) (1) (A). Это вывод. избегает двусмысленности и противоречий в отношении других положений Кодекса ».Идентификатор. на 236 (выделено в оригинале). В частности, суд пояснил, что «когда арендодатель требует административных расходов по« всем обязательствам »по договору аренды,« невзирая на § 503 (b) (1). ) 'оговорка. освобождает арендодателя от действий в соответствии с § 503 (b) (1) (A), который ограничивает возмещение суммой, представляющей только фактическое и необходимое использование имуществом ».Идентификатор. на 237 (курсив в оригинале). Таким образом, метод начисления обеспечивает своевременную оплату всех обязательств, причитающихся по договору аренды для постконкурсного размещения, в качестве административных расходов и устраняет стимул для манипулирования циклами выставления счетов.

Это руководство предоставил Апелляционный суд четвертого округа США. «Раздел 365 (d) (10) основан на очень похожем положении Кодекса, § 365 (d) (3), который требует, чтобы доверительный управляющий своевременно выполнял все обязательства по аренде нежилой недвижимости после приказа о возмещении ущерба. введен. Примечательно, что «[b] другие разделы возлагают на должника (ам) обязанность своевременного исполнения. и оба прямо указывают, что эта обязанность существует «вопреки разделу 503 (b) (1)» Кодекса ». В результате, толкуя § 365 (d) (10), суды часто обращаются к решениям, толкующим § 365 (d) (3) ».CIT Commc'ns Fin. Corp. против Midway Airlines Corp. (In re Midway Airlines Corp.), 406 F.3d 229, 234 (4th Cir.2005) (внутренние ссылки опущены) (цитируетсяIn re E. Agri – Sys., Inc., 258 БР 352, 354 (банк. EDNC2000)).

В соответствии с методом начисления требования Арендодателя в отношении квартплаты имеют приоритет в отношении административных расходов. Вопрос, стоящий перед судом, заключается в том, когда должны быть оплачены эти требования в отношении арендной платы за квитанцию, чтобы соответствовать § 365 (d) (3).См. In re Trak Auto Corp., 277 BR 655, 668 (Bankr.EDVa.2002),исправлено по другим основаниям, 367 F.3d 237 (4-е округа 2004 г.) («Этот вопрос вызвал большие споры в судах. . »).

Раздел 365 (d) (3) Кодекса о банкротстве требует, чтобы Должникисвоевременно выполняли все свои обязательства по их Договорам аренды.Своевременное может означать немедленно, как утверждают некоторые Арендодатели в этом случае.Своевременность может означать любой период для своевременного исполнения, предусмотренный условиями аренды, как утверждают Должники.Своевременность может означать, что оплата этих административных требований должна быть произведена вместе со всеми другими административными требованиями - с даты вступления в силу плана.См. 11 USC § 1129 (a) (9).Своевременность не является определением в Кодексе о банкротстве. Этот суд уже рассматривал эту проблему ранее.См. In re Trak Auto Corp., 277 BR 655, 668 (Bankr.EDVa.2002),исправлено по другим основаниям, 367 F.3d 237 (4th Cir.2004);In re Va. Packaging Supply Co., 122 BR 491, 494–95 (Bankr.EDVa.1990);Санта Ана Бест Плаза, Лтд. Против Бест Продс. Co. (In re Best Prods. Co.), 206 BR 404 (Bankr.EDVa.1997);см. также CIT Commc'ns Fin. Corp. против Midway Airlines Corp. (In re Midway Airlines Corp.), 406 F.3d 229 (4-е округа 2005 г.) («Хотя административные расходы в соответствии с § 503 (b) должны быть оплачены наличными в дату вступления в силу Согласно плану судебного разбирательства в главе 11, суды по делам о банкротстве имеют широкую свободу действий при принятии решения о том, следует ли заказывать платеж до этих сроков »).

Должники утверждают, что, приняв метод начисления для выплаты квотной арендной платы, Суду следует ограничить применение этой методологии повышением квотной арендной платы в претензии Арендодателя до статуса административных расходов. Они утверждают, что применение метода начисления не должно диктовать время для выплаты этого административного требования или изменять время исполнения обязательства по договорам аренды. Этот аргумент основан на предположении, что метод начисления просто создает юридическую фикцию, согласно которой Дата обращения определяет дату возникновения требования об административных расходах на выплату арендной платы. Принятие юридической фикции, фиксирующей статус требования как административного, не должно иначе изменять или создавать независимое договорное обязательство по немедленной оплате.

Должники указывают, что Арендодатели могли предпринять предварительные действия в соответствии с применимым законодательством о банкротстве, чтобы добиться невыплаты своей ноябрьской арендной платы. Неоплаченная арендная плата за предварительную аренду составляет примерно от 20 до 25 миллионов долларов. Бюджет по механизму финансирования должников, находящихся во владении, утвержденный этим Судом постановлением от 23 декабря 2008 г. («Фонд DIP») [Документ № 1262], не предусматривал уплату квитанции арендной платы за авансовую аренду. Должники представили доказательства того, что они, соответственно, не были уполномочены производить немедленную выплату квитанции арендной платы за предварительную аренду и что такая выплата приведет к финансовым трудностям для Должников и поставит под угрозу их дальнейшую деятельность и успешную реструктуризацию.

Некоторые из Арендодателей выдвинули аргумент о том, что применение метода начисления требует вывода о том, что выплата корешковой ренты по договорам предварительной аренды является обязательством, подлежащим немедленному исполнению в соответствии с § 365 (d) (3) или ни в коем случае не позднее даты, когда составляет шестьдесят дней после Даты подачи петиции. Согласно этой теории, Арендодатели утверждали, что применение метода начисления - это не просто юридическая фикция. Скорее, он устанавливает новую дату, когда возникает обязательство по уплате арендной платы по Договору аренды. Эта новая дата - дата обращения. Этот аргумент основан на предположении, что метод начисления, помимо установки даты возникновения административного иска на Дату обращения, также изменяет срок аренды, относящийся к времени выполнения, чтобы запустить часы, работающие в Дату обращения. для своевременного выполнения.Некоторые другие Арендодатели выдвинули несколько иной аргумент в пользу немедленной оплаты:In re Trak Auto применяется только тогда, когда Арендодатель придерживается своих прав и не требует немедленной оплаты, и в этом случае все Арендодатели быстро перешли на немедленную оплату, что делаетIn re Trak Auto неприменимым.См. In re Trak Auto Corp., 277 BR 655, 669 (Bankr.EDVa.2002),исправлено на других основаниях, 367 F.3d 237 (4-й Cir.2004 г.) (где отмечается, что «домовладельцу не разрешается отстаивать свои права и полагаться на предполагаемый сверхприоритетный статус для своего требования об административной ренте»). Кроме того, Арендодатели утверждают, что приказ о немедленной выплате квартплаты согласуется с представлением о том, что арендная плата за ноябрь подлежит уплате не только 1 ноября. Скорее, это обязательство по уплате арендной платы, которое продолжается 2 ноября, 3 ноября. и так далее до тех пор, пока обязательство не будет выполнено, даже если оно выполнено после периода, предусмотренного для своевременного исполнения по условиям аренды. Арендодатели утверждают, что единственная причина не требовать немедленной оплаты претензий по кускам аренды - это риск административной неплатежеспособности.См. In re Va. Packaging Supply Co., 122 BR 491, 495 (Bankr.EDVa.1990) («Некоторые суды постановили, что платеж подлежит возврату, если нет достаточных средств для оплаты всех административных исков.»). Арендодатели утверждают, что невыполнение приказа о немедленной оплате наказывает Арендодателей за неспособность должников обеспечить оплату квартплаты в рамках Механизма DIP.

Суд приходит к выводу, что Арендодатели предъявляют претензию в отношении квартплаты, которая имеет право на приоритет административных расходов в соответствии с § 507 (a) (2) Кодекса о банкротстве. Обязательство «своевременного» выполнения, упомянутое в § 365 (d) (3), относится к сроку выполнения в соответствии с условиями аренды. Метод начисления изменяет статус обязательства Должника по уплате квартплаты на административный иск, но не меняет временной элемент срока аренды, касающийся платежа - время выполнения платежного обязательства.

Согласно методу начисления, требования о выплате арендной платы за периоды проживания до подачи заявки являются общими необеспеченными требованиями, в то время как выплата требований об уплате арендной платы за периоды после заселения является административными требованиями. Обязательство должников по выплате квотной арендной платы должно быть выполнено «своевременно» в соответствии с § 365 (d) (3). Если время для исполнения по Договору аренды не истекло (например, если Договор аренды является договором аренды с просроченной задолженностью и Дата подачи ходатайства предшествует сроку платежа по Договору аренды), то время для своевременного выполнения обязательства по уплате Частичной арендной платы по Договору аренды. дата, указанная в Договоре аренды. Если срок исполнения договора аренды уже истек (например,если договор аренды является авансовым договором аренды и дата подачи ходатайства наступает после срока платежа по договору аренды), то время для своевременного выполнения обязательства по уплате арендной платы по квитанции такое же, как и для всех других требований административных расходов после подтверждения плана в соответствии с 11 USC § 1129 (a) (9) (A). Раздел 365 (d) (3) не предусматривает отдельного средства правовой защиты для осуществления платежа. Если должник не выполняет свои обязательства в соответствии с § 365 (d) (3), все, что есть у Арендодателя, - это требование об административных расходах согласно § 365 (d) (3), а не требование, имеющее преимущественную силу.не претензия, имеющая право на приоритет.не претензия, имеющая право на приоритет.In re Va. Packaging Supply Co., 122 BR 491, 495 (Bankr.EDVa.1990) («Этот суд постановил, что административные расходы, вытекающие из обязательств по § 365 (d) (3), сохраняют тот же приоритет, что и все административные расходы согласно § 507 (a). »). Этот вывод никоим образом не продлевает время для выполнения любого обязательства, которое возникает в течение шестидесяти дней после Даты подачи заявления; это просто означает, что средство правовой защиты Суда от несоблюдения обязанности согласно § 365 (d) (3) по своевременной оплате обязательств, возникающих из и после постановления о судебной защите, состоит в том, чтобы приказать Должникам своевременно выполнить, и если они не выполнят так, чтобы предоставить освобождение от приостановления или отказ от аренды по решению суда.

Несмотря на утверждение некоторых Арендодателей с Предварительной арендой о том, что § 365 (d) (3) запрещает этому Суду продлевать срок выплаты Корешковой арендной платы по Предварительной аренде после даты, которая составляет шестьдесят дней после Даты подачи ходатайства, Суд постановил, что в соответствии с представленными здесь фактами и обстоятельствами, включая возникшие в результате ужасные финансовые обстоятельства, описанные в показаниях одного из финансовых консультантов Должников, Суд обладает дискреционными полномочиями в соответствии с Кодексом о банкротстве и решениемIn re Trak Auto Corp., 277 BR 655, 668 (Bankr.EDVa.2002),исправлено по другим основаниям, 367 F.3d 237 (4-е округа 2004 г.) об отказе от предписания о немедленной уплате квартплаты. Если бы Суд принял иное решение, это повысило бы административный иск Арендодателя до статуса приоритетного. Такой статус не требуется и не разрешается Кодексом о банкротстве.См. In re Va. Packaging Supply Co., 122 BR 491, 494–95 (Bankr.EDVa.1990). Таким образом, этот Суд будет придерживаться определений, вынесенныхIn re Trak Auto Corp. иIn re Virginia Packaging Supply Co., Inc., что должникам не следует требовать немедленную выплату квотной арендной платы. Stub Rent не имеет права на приоритет, а только на административный приоритет в соответствии с § 507 (a) Кодекса о банкротстве. Такой результат отвечает наилучшим интересам Должников и их имущества, кредиторов, держателей долевых ценных бумаг и всех других заинтересованных сторон и не нарушает прав любого из Арендодателей Должников.

Соответственно, ходатайства, поданные в отношении квитанции об аренде для предварительной аренды, требующие немедленной выплаты или выплаты в течение шестидесяти дней с даты подачи ходатайства, отклоняются. Требования к выплате квотной арендной платы по предварительной аренде подлежат административному рассмотрению в приоритетном порядке в соответствии с §§ 503 (b) и 507 (a) (2) Кодекса о банкротстве, и такие требования к выплате фиксированной арендной платы подлежат оплате с даты вступления в силу любого плана реорганизация в этих случаях или в такое другое время, которое Суд может распорядиться по дальнейшему ходатайству. Претензии по кусковой арендной плате по договорам аренды с просрочкой платежа подлежат административному рассмотрению в приоритетном порядке в соответствии с §§ 503 (b) и 512 507 (a) (2) Кодекса о банкротстве, и такие претензии по кусковой арендной плате должны быть своевременно выплачены в соответствии с условиями арендовать.